[提要]展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。
（来源：观点地产网）展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。
没有哪个行业像房地产业这么热闹、跌宕、折腾。近十几年来，每年都有好戏，而且主角与剧情皆不同。
回顾近几年，2007年市场爆热，2008年行业速冻，2009年报复性反弹，2010年高位略升，2011年调头向下。
过去的一年，房地产调控严厉程度堪称之最，房地产开发、供应方被全面压制，投机性需求基本全线撤退，部分自住需求亦被误伤，只剩刚需孤军奋战，所以表现为中小户型普通住宅相对吃香，大户型、房遇冷。
从数据看，2011年全国商品房销售面积同比增长7%左右；全国商品房成交均价同比上涨6%左右。若观察市场化的商品住宅，则2011年一二线城市成交量平均下跌约二成，价格基本持平。若看价格走势，则2011年9-10月全国房价出现拐点，至今仍在下跌通道中。
展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。
随着楼市的过山车般的起落，近几年购房人的心情同样起伏不定。2007年投机性购房，2008年需求奄奄一息（全国商品房成交量近十年来首降15%），2009年后悔者甚众（全年全国房价上涨超23%，近十年最大涨幅，很多人后悔没早点下手），2010年犹豫不定（一季度热，二季度冷，三季度温，四季度暖），2011年悲喜两重天（没下手的乐见房价终于开始跌，上半年入市的恨得牙根痒，砸售楼处者属极端者）。
那么，对于已经来临的2012年，购房者该何去何从？平时，总有人问我如何购房，这实在是一个复杂的问题，永远没有标准答案！
房屋最重要的两个特点：不动产、异质性。每套房子的空间位置都具有惟一性，都具有独特的产品内涵，无法拷贝。购房需求同样具备上述两个特征，只是程度稍弱。每个家庭购房的目的、要求都不可能完全一样，即便同样是预算100万的二房，也对地段、区域、品牌有不同倾向。
因此，不可能对具体的购房人，给出具体的购房建议。如果一定给点建议，那也是从购房时机上，做些大致的判断。
首先，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平（区别于成交均价），也即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。
另外，下半年房价会筑底回升，2013年将会步入上行通道，全年皆是较好的购房时机，但具体是哪个季度更好些，还须走一步看一步。
其次，从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线需求，仍可适当购房，虽然未来五至十年，不可能重现2004-2010年房价平均涨幅，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。
（来源：现代快报）楼市调控！房价下降！市场萎缩！行业变局！买房困局hellip;hellip;2011年南京二手房市场跌宕起伏，新形势下市场发生了怎样的变化？买房人卖房人该如何应对？
逆市！稀缺房源不降反涨
新闻回放：南京市住建委公布的最新数据显示17173，2011年南京住宅交易实际成交均价为11200元／平方米，比2010年增长2.1%。有不少二手房，但也有部分稀缺房源价格不降反涨。2011年9月，一套长江路的房挂出了5.68万元/平方米的天价，创下南京非别墅类房报价的新纪录；一些稀缺景观房价格也继续上涨hellip;hellip;
点评：业内人士认为鹿鼎记，目前的往往是比较偏远和各方面条件较差的房子，而一些拥有稀缺资源的房子因为需求多房源少，因此价格不降反涨。长期从事房买卖的泰丰房产总经理王明军介绍，去年南京房交易量虽然下降约三成，但成交价仍上涨了约10%，该公司去年卖出的一套琅琊路房鹿鼎记，成交单价高达3.8万元/平方米。南房置换总经理郑宏伟说，房价下降不能一概而论，个别特殊房产逆市是正常现象，购房人一味看跌房价不可取，应根据实际情况区分。
租赁火爆！去年房租涨幅放缓
新闻回放：二手房买卖市场冷淡搜狐网，造就了租赁市场的火爆。由于大量房源转售为租，市场上租赁房源增多，2011年南京房租涨幅也开始放缓。我爱我家数据显示，2011年公司租赁成交量比2010年涨了43.41%，比2009年更是上涨93.93%；单套月均租金1761元，比2010年上涨5.6%，涨幅比2010年的10%少了4.4%。房价的下降让很多二手房主将房子转售为租搜狗，不少买房人也因为看跌房价而转向租房过渡。
点评：某地产家居网统计数据显示，目前南京出租房源明显高于在售房源，该网站目前在售的个人房源8098套，而出租的个人房源高达10746套，出租房源比在售房源多了近3千套。临时租房过渡的多。满堂红市场部经理李媛说搜狗，该公司统计数据显示，2011年11月临时性租房的占比32.65%，外地来宁租房的占四成多。南京链家地产市场部经理舒莉莉提醒租房人要注意安全，谨防二房东卷款走人。
抄底换房！
逆市换房成本更低
新闻回放：虽然去年南京二手房市场低迷天龙八部，但仍有不少人趁房价松动换房。卖掉面积较小、房龄较大的房子，换成新房或者更好更大的房子。业内分析，房价下降后，换房成本更低，一卖一买之间需要补的差价更小。
点评：在房价下降时换房划算吗？换房过程中怎样操作更划算？奥体著名经纪人王祥说：只要是换更好的房子图行天下，应该是越早越好，换房的代价才会越小。因为时间越久条件差的房子和好房子之间的差价会越来越大，早换房比晚换房成本更低。中广置业副总裁韩俊说，先卖后买更保险，而且能合理避税。按照目前的税费政策，先卖后买唯一住房至少可以省1.5%的契税。相反，先买再卖就肯定不是唯一住房，要交3%的契税。我爱我家市场研究分析，从公积金贷款放松和首套房贷款利率下调来看，有利于刚需和改善性的合理购房需求。调控打压的主要是型购房，今年自住型合理购房将得到更多的支持。
文章来源： 暴走鞋房产资讯，转载请注明。谢谢。
编辑：小宋
[提要]展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。
（来源：观点地产网）展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。
没有哪个行业像房地产业这么热闹、跌宕、折腾。近十几年来，每年都有好戏，而且主角与剧情皆不同。
回顾近几年，2007年市场爆热，2008年行业速冻，2009年报复性反弹，2010年高位略升，2011年调头向下。
过去的一年，房地产调控严厉程度堪称之最，房地产开发、供应方被全面压制，投机性需求基本全线撤退，部分自住需求亦被误伤，只剩刚需孤军奋战，所以表现为中小户型普通住宅相对吃香，大户型、房遇冷。
从数据看，2011年全国商品房销售面积同比增长7%左右；全国商品房成交均价同比上涨6%左右。若观察市场化的商品住宅，则2011年一二线城市成交量平均下跌约二成，价格基本持平。若看价格走势，则2011年9-10月全国房价出现拐点，至今仍在下跌通道中。
展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。
随着楼市的过山车般的起落，近几年购房人的心情同样起伏不定。2007年投机性购房，2008年需求奄奄一息（全国商品房成交量近十年来首降15%），2009年后悔者甚众（全年全国房价上涨超23%，近十年最大涨幅，很多人后悔没早点下手），2010年犹豫不定（一季度热，二季度冷，三季度温，四季度暖），2011年悲喜两重天（没下手的乐见房价终于开始跌，上半年入市的恨得牙根痒，砸售楼处者属极端者）。
那么，对于已经来临的2012年，购房者该何去何从？平时，总有人问我如何购房，这实在是一个复杂的问题，永远没有标准答案！
房屋最重要的两个特点：不动产、异质性。每套房子的空间位置都具有惟一性，都具有独特的产品内涵，无法拷贝。购房需求同样具备上述两个特征，只是程度稍弱。每个家庭购房的目的、要求都不可能完全一样，即便同样是预算100万的二房，也对地段、区域、品牌有不同倾向。
因此，不可能对具体的购房人，给出具体的购房建议。如果一定给点建议，那也是从购房时机上，做些大致的判断。
首先，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平（区别于成交均价），也即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。
另外，下半年房价会筑底回升，2013年将会步入上行通道，全年皆是较好的购房时机，但具体是哪个季度更好些，还须走一步看一步。
其次，从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线需求，仍可适当购房，虽然未来五至十年，不可能重现2004-2010年房价平均涨幅，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。
abcde（来源：现代快报）楼市调控！房价下降！市场萎缩！行业变局！买房困局hellip;hellip;2011年南京二手房市场跌宕起伏，新形势下市场发生了怎样的变化？买房人卖房人该如何应对？
逆市！稀缺房源不降反涨
新闻回放：南京市住建委公布的最新数据显示17173，2011年南京住宅交易实际成交均价为11200元／平方米，比2010年增长2.1%。有不少二手房，但也有部分稀缺房源价格不降反涨。2011年9月，一套长江路的房挂出了5.68万元/平方米的天价，创下南京非别墅类房报价的新纪录；一些稀缺景观房价格也继续上涨hellip;hellip;
点评：业内人士认为鹿鼎记，目前的往往是比较偏远和各方面条件较差的房子，而一些拥有稀缺资源的房子因为需求多房源少，因此价格不降反涨。长期从事房买卖的泰丰房产总经理王明军介绍，去年南京房交易量虽然下降约三成，但成交价仍上涨了约10%，该公司去年卖出的一套琅琊路房鹿鼎记，成交单价高达3.8万元/平方米。南房置换总经理郑宏伟说，房价下降不能一概而论，个别特殊房产逆市是正常现象，购房人一味看跌房价不可取，应根据实际情况区分。
租赁火爆！去年房租涨幅放缓
新闻回放：二手房买卖市场冷淡搜狐网，造就了租赁市场的火爆。由于大量房源转售为租，市场上租赁房源增多，2011年南京房租涨幅也开始放缓。我爱我家数据显示，2011年公司租赁成交量比2010年涨了43.41%，比2009年更是上涨93.93%；单套月均租金1761元，比2010年上涨5.6%，涨幅比2010年的10%少了4.4%。房价的下降让很多二手房主将房子转售为租搜狗，不少买房人也因为看跌房价而转向租房过渡。
点评：某地产家居网统计数据显示，目前南京出租房源明显高于在售房源，该网站目前在售的个人房源8098套，而出租的个人房源高达10746套，出租房源比在售房源多了近3千套。临时租房过渡的多。满堂红市场部经理李媛说搜狗，该公司统计数据显示，2011年11月临时性租房的占比32.65%，外地来宁租房的占四成多。南京链家地产市场部经理舒莉莉提醒租房人要注意安全，谨防二房东卷款走人。
抄底换房！
逆市换房成本更低
新闻回放：虽然去年南京二手房市场低迷天龙八部，但仍有不少人趁房价松动换房。卖掉面积较小、房龄较大的房子，换成新房或者更好更大的房子。业内分析，房价下降后，换房成本更低，一卖一买之间需要补的差价更小。
点评：在房价下降时换房划算吗？换房过程中怎样操作更划算？奥体著名经纪人王祥说：只要是换更好的房子图行天下，应该是越早越好，换房的代价才会越小。因为时间越久条件差的房子和好房子之间的差价会越来越大，早换房比晚换房成本更低。中广置业副总裁韩俊说，先卖后买更保险，而且能合理避税。按照目前的税费政策，先卖后买唯一住房至少可以省1.5%的契税。相反，先买再卖就肯定不是唯一住房，要交3%的契税。我爱我家市场研究分析，从公积金贷款放松和首套房贷款利率下调来看，有利于刚需和改善性的合理购房需求。调控打压的主要是型购房，今年自住型合理购房将得到更多的支持。
2012将是罕见购房良机 楼市难现09式绝地反击44thinkfv文章来源： 暴走鞋房产资讯，转载请注明。谢谢。
编辑：小宋