主题：一线楼市行政调控渐退场 京沪地王逆转预期

以限价、限制高价土地出让的房地产市场行政化调控，正在从北京、深圳等一线城市逐渐“退场”。与准许“农展馆地块”入市并再成北京“地王”的同时，北京市已经悄然批准了多个预售价格在5万元/平方米以上的高价项目。

北京行政调控的“退场”并不孤立。深圳市在放松预售审批口径的同时，还调整了普通住宅的认定标准，从而变相使更多高单价的住宅可以享受普通住宅的优惠政策。随着市场对行政调控手段的渐趋免疫，如何填补行政调控退场后的政策真空，将是一个棘手的问题。

目前，该企业有3个住宅项目正在等待北京市住建委的预售行政许可审批。其中一个项目的拟预售价格超出同期同区域在售项目平均价格的15%。在提交预售许可审批的过程中，除了必须报件之外，还包括对周边地价上涨、项目精装修成本等方面的说明。上述负责人告诉记者，当前要想在较高价格水平获批预售许可，这些说明材料是必不可少的

“根据这些材料的情况，必要的时候，住建委的负责人会对项目进行实地调查，核实相关的情况，而后决定是否批准。”他说。在此之前，北京市住建委在预售许可审批中，一直执行“后期项目不得超过前期售价”“新开项目定价不得超过同期同区域上一个已批楼盘销售价格”的口径和原则。

这些被批准预售的高价住宅项目包括首创禧瑞都，批准预售价格最高为130000元/平方米；红玺台(论坛相册户型样板间点评地图搜索)，批准预售价格最高为80000元/平方米；九章别墅，批准预售价格最高为90000元/平方米；双珑原著，批准预售价格最高为50000元/平方米。

此外，曾经创下北京房价最高纪录的盘古大观项目，其期房转现房的手续也将完成办理，预计平均售价将在15万元/平方米以上。

高价地不设防？

9月4日，被视为2013年地王备选的农展馆地块对外出让。融创中国下属公司最终以21亿元价格加异地还建医院楼的方式，成为最终胜出者。两者加总，农展馆地块的楼面成本价已经超过7.1万元/平方米。

农展馆地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年推出市场的城市核心区地块，而前者由于地处东三环畔，毗邻CBD核心区，并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块，因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚之，而近期公寓豪宅市场的火热更是吸引了大量房企关注这一地块。

“但是与此同时，该地块也存在一定短板，即地块面积较小，总规划建筑面积仅不到6万平方米，并且除住宅外，还有部分商业与办公类立项，2.1的容积率意味着项目未来层高在12-15层左右。受土地使用面积的制约，住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅。预计未来售价将在15万元/平方米以上，或将新创北京豪宅项目的最高价格标杆。”他说。

“这样的成熟区域内，有如此面积的土地，已经很难得，很难说不会出现楼面成本价逼近4万元/平方米的情况。”在此之前，在北京多块热点土地的出让过程中出现的“面粉价格贵过面包”的情况，最终都导致周边房价的快速上涨。

2013年前8个月，北京市土地出让金总额已高达1036.91亿元，相比去年全年总额还超出388.99亿元，同比更是大涨313%。在这其中，住宅地块实现成交44宗，已超过去年全年成交宗数，土地面积合计735.68万平方米，与全年住宅用地供地计划850公顷已相差不远，如不出意外，今年将成为近年来首次完成供地计划的年份。

不过，这种“成绩”的代价，却是市场预期的大逆转。