主题：郑州城中村改造“后遗症”爆发 市政路成死胡同

国资背景通道

在郑州，虽然城中村改造项目逐年增多，但并不是每个房地产企业都可以随意参与其中。在2010年才介入郑州城中村改造的河南上市房地产公司建业集团董事长胡葆森就曾公开表示，之前没有及时介入城中村改造，主要是对城中村改造中土地获取的不确定因素顾虑过多。

相比上市房企的顾虑重重，刚成立不久的中联创在获取城中村改造土地过程中却异常顺利。

公开资料显示，参与亚新橄榄城项目开发建设的河南中联创房地产开发有限公司成立于2007年8月，由郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司、郑州亚新房地产开发有限公司共同出资组建，注册资本1亿元，具备房地产开发二级资质。

中国房地产报记者在郑州地产集团有限公司相关负责人处查询得知，具有国资背景的郑州房地产集团与郑州市建设投资集团有限公司各出资3000万元左右，各占股30%。

郑州地产集团内部人士向记者透露，在2011年以前，时任郑州地产集团总经理的李俊宇同时兼任郑州市土地储备中心主任一职，2011年两个部门才正式分开。而亚新地产与中联创联手拿地的2008年正是李俊宇在职期间，其中的玄妙自然不免令人猜疑。

上述郑州本地人士表示，近年来，在政府投融资体系改革背景下，国资投资一般房地产开发存在着与民争利、滋生腐败、国有资产流失等不良现象，部分还存在经营欠佳、影响声誉等问题。为整合市属投融资平台，郑州国资企业相继通过郑州产权交易市场等渠道，发布房地产股权转让信息。

郑州地产集团上述人士告诉中国房地产报记者，从今年7月份开始，集团方面已经在筹划退出中联创事宜。但其中牵扯到诸多问题，目前尚没有明确的时间表。

中国房地产报记者发现，就在2013年7月15日，中联创与华润深国投信托有限公司成立3亿元信托贷款计划，用于其开发的开封橄榄城二期项目的建设中，其中郑州建投集团和郑州地产集团两家国有股东成为重要担保砝码。另有郑州业内人士向记者透露，郑州地产集团不但没有退出，还在8月份增持了中联创的股份，但该消息并未得到郑州地产集团人士的确认。

不过，城中村改造对企业的资金要求比较高，动辄需要几十亿元的巨额投入。尽管隶属国资背景，注册资金仅1亿元的中联创的资金状况却并未显示出说服力。由于土地权证办理的进度缓慢，缺乏抵押物的城中村改造只能求助于信托。

经查询可知，从2008年以来，中联创可查的信托贷款共有三笔：2009年6月，百瑞信托有限责任公司与中联创成立《宝盈26号集合资金信托计划（中联创橄榄城一期）》，该计划筹集信托资金1亿元；2012年9月，华润深国投信托有限公司与中联创成立《华润信托-鼎新56号开封橄榄城项目集合资金信托计划》，融资规模3亿元；2013年7月，华润信托再次向中联创提供3亿元信托贷款。

后遗症爆发

在拿地后，亚新地产和中联创的负责人曾在媒体面前信心满满地表示，看好这个区域的改造前景，公司有自信将会做出高品质的项目来。

不过，就在这场以亚新橄榄城为代表的城中村改造大潮中，一些质疑的声音也引起注意。一位河南本地开发商就公开炮轰郑州的城中村改造模式，认为其拆迁环节与出让环节关联度很大，土地出让时，往往形式上是招拍挂，而实质上却是协议出让。这种企业先于政府进行一级土地市场的开发行为，不但违背了基本的开发原则和流程，也将为未来项目运作埋下种种隐患。

“政府监管的缺位，给种种不良行为留下了巨大的空间。城市绿地、道路配套等公共资源，也因为政府在运作之初没有有效参与或合理规划，项目开发欠缺整体考虑，开发商通常想的是如何在有限的土地上尽量多盖房子，而绿地和市政道路则统统不在他们思考范围之内。企业追求开发利润本身无可厚非，但没有引导、不加节制、不计后果地过度开发土地，则会带来众多后遗症。”该开发商人士指出。

不幸的是，一语成谶。

亚新橄榄城名存实亡的中秋路和愤怒的业主抗议仅仅是冰山一角。据郑州当地媒体报道，2013年，郑州的城中村改造仍在大规模启动和建设中，但城中村改造10年后留下众多的后遗症却集中爆发。房产证拿不到、房屋质量差、“楼歪歪”、“楼碰碰”、规划混乱等问题屡见不鲜。

城中村改造的后遗症并非郑州所独有，在城中村改造规模庞大的武汉、石家庄等地也同样存在。政府大面积启动城中村建设却缺乏资金，引入开发商却缺乏相应的统一规划和监督，激进乱象之后，弊疾丛生。

2009年，武汉市全面启动对全市城中村的改造建设，要求在2011年年底前，完成二环线内56个城中村综合改造任务，但直到2012年7月，二环内城中村的改造目标仍然没有彻底完成，相关部门领导再次表示，“2015年，武汉将彻底告别城中村”。尽管如此，武汉城中村改造的规模和速度目前仍在全国位居前列，成为全国城中村改造的一个典型样本城市。但冒进的改造过程中，拆迁受阻、开发企业资金受困导致项目暂停等问题时有发生。

石家庄从2008年开始也进行了一场脱胎换骨、大拆大建式的“大手术”，开发商着急获得“名分”而“补票”(补办土地证)地块频现，因“补票”地块充斥招拍挂市场，如今的无证开工、销售乱象也让政府头痛不已，不得不下重手治理。而“净地”则成了宝贝，不少拿地企业在高地价和高空置率面前望而却步。与此同时，还有一些小产权房项目趁机打着“新民居”、“不限购”的口号建设并销售。

中国人民大学教授陈秀山向中国房地产报记者表示，在城中村改造过程中，政府的监督和开发商义务的履行都将决定改造的质量。

“城中村改造应该是成熟一个开展一个，而不应该大面积铺开，很多地方急于改变城市的面貌，为求政绩而操之过急，导致城市看起来比过去好看了，但却给以后的发展埋下了很多隐患。”陈秀山说。

“同时，一二级土地市场的界限不清，也是导致众多城中村改造困局的根源。”上述郑州人士指出，“政府必须掌握一级土地市场，主导拆迁安置一级配套设施的建设，保证开发商完全市场化地进入二级市场，只有权责明晰，才能一劳永逸