主题：回眸2004：京城物业管理行业五大隐忧需关注

 
 
 
 2004年12月29日  来源：北京日报 

 

    不经意间，台历将翻到最后一页，回眸一望，相对于房地产界的风云变幻，京城的物业管理行业好像显得有些平淡无奇，然而就在平静的背后，经过一番梳理，仍能看出今年京城物管行业存在的五大隐忧，应引起社会的关注。 

    建设管理难分开：房地产商“违约”物管公司“买单” 

    购房者张先生在西二环看中了一处纯住宅楼盘，中心花园建有叠水廊桥、花岛雕塑，社区环境优雅，非常适宜居住。但等到办理完入住，生活了一段时间后才发现，开发商为了使房子好卖，擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓对外销售，很多房子被一些公司当作办公房，社区内不仅增加了很多陌生人，业主们还经常被送小广告、送水的骚扰，没了家的感觉。诸如此类的问题还有：房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款，住房不能如期交付使用，房屋建筑材料以次充好，利用虚假宣传、格式合同条款等误导欺骗消费者，逃避应承担的义务。 

    一段时期以来，由此引发的纠纷，使物业管理企业承担了许多无端的指责，甚至成为众矢之的。一些物业管理公司老总无不对此忧心忡忡：房地产商“违约”凭啥要物管公司“买单”？“建管分业”已成为房地产业发展的必然趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，不应该承担由于房地产商“违约”而产生的连带责任，这一点不仅要业主充分认识，而且应该得到政府法律上的支持。 

     房屋资产难升值：劣质物管令人忧 

    家住东三环的陈先生最近将原来的房子卖了准备买新房，在南三环一售楼处，陈先生不停地向销售人员询问有关该项目物业公司的详细情况。原来，当初买的那套房子花了70多万元，户型和位置都不错，但由于物业管理差，几个买主来过之后都摇着头离开了，最终房子以60多万元的低价出手，住了不到两年，赔了近10万元。 

    现在消费者买房在注重地产项目硬件设施的同时，也越来越关注售后服务，而售后服务在很大程度上是通过物业管理服务来体现的，房子三分建，七分管。好的物业管理可以使房屋保值升值，而物业管理不善，则会使房子迅速贬值。陈先生所说的小区在不到两年时间里，发生了诸多使业主头痛的事情。如小区经常发生丢失车辆和财物的现象，而物业公司却束手无策；小区内卫生长期无人打理，风沙一起垃圾、塑料袋满天飞。如此的小区环境，对业主和新的买主岂能有吸引力！ 

    住区停车难：物管公司长久的痛 

    不久前，北四环某项目进行车位租售，小区数百名业主为租得理想的地上车位，纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候，由于现场颇为拥挤，曾一度出现混乱的局面。目前许多小区在规划阶段对停车位的需求明显估计不足，建好的车位不能满足业主的实际需要，是车位纠纷频发的最重要原因。 

    目前，本市新建的一般中档小区的停车位比例是1∶0.6的规划设置，按照这一标准在高档社区内必然会出现车位不足的问题，势必影响小区的物业管理服务质量。欲解决小区车位之痛，从宏观的层面说，新社区在规划建设之初就应当对停车位问题考虑周全，政府可给予开发商一定的优惠政策，从政策方面加以引导。从微观的层面说，物管公司也应该积极和街道、城管、交通部门相协调，如：在辖区内道路和周边道路上合理施划停车位，以解决暂时的困难。 

     思想观念不成熟：业主非理性维权现象凸显 

    今年10月间，因小区业主不满开发商和物业1500元月租的高价停车费，东三环某公寓的部分业主将自己的私家车停在了公寓入口车道上，影响了其它业主的出行。 


    据市消费者协会介绍，今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。其中不少是业主缺乏理性的过激维权行为导致了不良后果。在强调民主意识、法治意识的今天，任何缺乏理性的维权行为都是一把双刃剑，既伤自己，又害他人。毕竟业主不是为了维权而生活，而是为了生活而维权。 

    物管服务质价难相符：服务标准缺细化 

    一提到物业服务，曾在万柳附近的一商住两用小区购房的李女士颇有感触，她虽然负担着每平方米4元左右的高额物业费，但却没有得到相应的服务。比如：物业管理公司为了增加收入，把地下室大量租给外地来京的打工人员，每到晚上，这些打工人员就三五成群地散坐在小区的草坪内，严重影响了小区内的环境。而且，非业主人员的随意出入还危及到了小区业主的安全。更让李女士气愤的是，入住时物业承诺的24小时供热、制冷供应服务，也因运营成本过高而被物业擅自停止。最终李女士决定将物业公司告上法庭。 

    业主花钱买服务，物业管理公司收费提供服务，是物业管理的两个方面。服务收费是否合理，核心在于“质价相符”。物管公司应根据大多数业主的实际需求，提供适度管理，细化的服务，才是最理智的选择。 


    国内物业管理在社会经济发展中不断向更高层次迈进，是一个充满朝气的新兴产业，同时绝大部分的从业者也承认今后的几年将是物业管理发展的艰难时期。随着市场主体之一的业主民主意识和自律意识的增强，市场招投标机制的成熟运作，未来十年内，行业市场必将重新洗牌。在这辞旧迎新的时刻，我们不仅有对往事的思考，更应抱有对未来的希望———如果说冬天真的来了，那么春天离我们还会远吗？